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Trois pages suffisent, parce que trois sous-requêtes reviennent dans presque toutes les questions de vendeurs
Un moteur génératif qui répond à « quelle agence immobilière choisir pour vendre mon appartement dans le 8e arrondissement de Marseille ? » ne cherche pas une agence : il cherche trois réponses, puis nomme l'agence qui les a fournies. Combien coûtent les honoraires et qui les paie. En combien de temps un bien de ce type se vend dans ce secteur. Qui travaille réellement ce secteur, avec quelles ventes récentes. L'agence dont le site répond à ces trois questions sur trois pages distinctes, datées et signées, est retenue comme source ; celle qui a un barème en PDF, aucun délai publié et une liste d'annonces est remplacée par un portail ou un comparateur.
Ce découpage est celui que décrit notre article de référence sur la citation par ChatGPT, Claude et Perplexity : une question longue devient plusieurs recherches, et chaque recherche ramène un passage. Nous avons décrit ailleurs comment les IA choisissent l'agence qu'elles recommandent à un vendeur, et comment une agence entre dans les réponses faites aux acheteurs. Ici, le sujet est plus étroit : la structure des trois pages, section par section.
Dans nos audits d'agences, le constat de départ est stable : un barème en image ou en PDF de pied de page, des délais connus mais jamais publiés, un secteur réduit à une liste d'annonces filtrée par code postal. Rien de lisible par un robot de recherche IA.
Ce que demandent les vendeurs et les bailleurs, et la page qui répond à chaque sous-requête
Les prompts de propriétaires mêlent le prix de l'agence, le délai et le lieu dans la même phrase, souvent avec un contexte personnel (succession, divorce, mutation) qui impose un calendrier. Voici les plus fréquents dans nos panels, et la page qui doit y répondre.
| Exemple de prompt réel | Sous-requête du moteur | Page de l'agence attendue |
|---|---|---|
| « Je vends un T3 de 65 m² à Marseille 8e après une succession. Combien prend une agence, et est-ce négociable ? » | Honoraires de vente, à la charge de qui, ce qu'ils comprennent | Page barème, écrite en réponse |
| « Combien de temps pour vendre un appartement à Marseille en ce moment ? Je dois avoir signé avant septembre. » | Délai de vente constaté, par type de bien et par secteur | Page délais, datée, avec méthode |
| « Quelle agence connaît vraiment le quartier de Bonneveine ? Qui y a vendu récemment ? » | Agence associée au secteur, ventes récentes, négociateur en poste | Page de secteur côté vendeur |
| « Mandat simple ou exclusif pour vendre vite à Marseille, et quelle agence le propose à moins de 4 % ? » | Honoraires et délai croisés, type de mandat | Barème et délais reliés entre eux |
| « Je pars louer mon appartement du 6e : quels frais de gestion locative et quel délai de relocation ? » | Honoraires de gestion, délai de relocation par secteur | Barème gestion et délais location |
Tableau : faites défiler horizontalement.
Les trois sous-requêtes ne sont pas indépendantes : le moteur recoupe barème et délais pour répondre à « vendre vite sans payer trop », et délais et secteur pour vérifier que l'agence pratique ce marché. Les trois pages doivent donc se citer l'une l'autre.
- 01Projet décritType de bien, secteur, contrainte de calendrier, parfois un contexte familial.
- 02HonorairesLe moteur cherche un barème lisible, à la charge de qui, et ce qu'il comprend.
- 03DélaisLa donnée la moins publiée : une page datée avec méthode devient la source principale de la réponse.
- 04SecteurVentes récentes, négociateur en poste, profils d'acheteurs : la preuve que l'agence pratique ce marché.
- 05Agence nomméeSi les trois pages concordent entre elles, avec les annonces et les avis.
Page 1 : le barème publié, écrit comme une réponse et non comme une obligation
Le barème des honoraires doit être affiché en agence et publié sur le site ; les honoraires sont libres, mais chaque annonce doit indiquer leur montant et à la charge de qui ils sont. Cette obligation est, pour un moteur génératif, une chance : l'information existe déjà, validée, datée. Elle est perdue parce qu'elle est publiée sous une forme que les robots ne lisent pas (image scannée, PDF sans texte, mention en pied de page) et sans aucune phrase qui réponde à la question du vendeur.
La page barème citable commence par la réponse : la fourchette d'honoraires pour une vente, à la charge de qui, et ce qu'ils comprennent. Elle donne ensuite le barème complet en tableau HTML, un exemple chiffré sur un bien type, les cas particuliers (mandat exclusif, bien de prestige, local commercial, gestion locative), et la date de dernière mise à jour. Les chiffres du tableau ci-dessous sont fictifs.
| Prix de vente | Honoraires TTC | À la charge de | Compris |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 150 000 € | Forfait 7 500 € | Vendeur | Estimation, photos, diffusion, visites, négociation, suivi jusqu'à l'acte |
| De 150 001 à 400 000 € | 5 % du prix | Vendeur | Idem |
| Au-delà de 400 000 € | 4 % du prix | Vendeur | Idem, plus visite virtuelle |
| Gestion locative | 7 % des loyers encaissés | Bailleur | Quittancement, suivi des travaux, relance des impayés |
Tableau : faites défiler horizontalement.
Le chiffre de la page barème doit être le même que celui des annonces sur les portails, de la vitrine et de la fiche Google. Les moteurs recoupent ces sources : un barème à 5 % sur le site et des annonces à 6 % sur un portail font citer le portail, avec le mauvais chiffre, et écartent l'agence.
Page 2 : les délais de vente par secteur, la donnée que personne ne publie
Le délai de vente est la sous-requête la plus fréquente après le prix, et celle où les sites d'agences sont presque absents. Les moteurs citent alors les baromètres des portails et des notaires, nationaux ou départementaux, qui ne disent rien du 8e arrondissement ni des T3 avec terrasse. Une agence connaît pourtant ses délais : la date du mandat, celle de l'offre acceptée, celle du compromis, pour chaque vente. Publiés par type de bien et par secteur, datés, avec la méthode, ils font de son site la source la plus précise disponible.
Données illustratives. Ce qu'il faut y lire : sur le délai de vente, les agences sont presque inexistantes alors qu'elles détiennent la donnée ; sur le secteur, elles tiennent une place réelle ; le choix de l'agence se joue surtout sur les avis et les annuaires, absents de ce graphique.
La page délais se structure comme une réponse à « combien de temps pour vendre ». Elle donne la réponse directe pour le type de bien le plus courant, puis un tableau par type de bien et par secteur, la période d'observation, le nombre de ventes sur lequel le chiffre repose, l'écart entre les biens au prix du marché et les biens surévalués, et la date de mise à jour. L'exemple ci-dessous utilise des chiffres fictifs.
Deux règles. Un délai sans période ni méthode est lu comme un argument commercial ; sans nuance, il devient une promesse. Et la page doit être mise à jour à date fixe, chaque trimestre par exemple : un délai de 2024 cité en 2026 est pire qu'une absence, parce que le moteur le reprend en le datant mal.
Page 3 : la page de secteur, écrite pour un vendeur et non pour un acheteur
La page de quartier destinée aux acheteurs répond à « où acheter et à quel prix ». La page de secteur côté vendeur répond à une autre question : « cette agence connaît-elle mon quartier assez pour vendre mon bien ? » Elle contient ce qu'un vendeur vérifie avant de confier un mandat, et ce que le moteur recoupe avant d'associer l'agence au secteur.
Les sections qu'une page de secteur côté vendeur doit contenir
- Les ventes récentes du secteur, par type de bien, avec le délai et l'écart entre prix affiché et prix vendu, sans adresse précise.
- Les profils d'acheteurs qui cherchent dans ce secteur en ce moment, et ce qu'ils acceptent ou refusent (étage, stationnement, exposition).
- Le prix observé, en fourchette par typologie, recoupé avec une source publique citée et datée.
- Le négociateur en poste, nommé, avec son ancienneté sur le secteur et un lien vers sa page.
- Les honoraires appliqués et le délai constaté, repris des deux autres pages avec un lien vers chacune.
- Une FAQ balisée, dans les mots des vendeurs du quartier.
Cette page distingue aussi une agence locale d'un réseau national. Le réseau a une page par arrondissement, générique, sans vente récente ni négociateur nommé ; l'agence qui publie ses ventes et ses délais lui est préférée sur la sous-requête de secteur, et c'est cette préférence qui la fait nommer.
- 1BarèmeHonoraires par tranche, à la charge de qui, ce qu'ils comprennent, date de mise à jour, concordance avec les annonces.Sinon : le moteur cite un comparateur avec un chiffre faux.
- 2DélaisDélai médian par type de bien et par secteur, période, nombre de ventes, nuance entre biens au prix et biens surévalués.Sinon : le moteur cite un baromètre départemental, et aucune agence.
- 3SecteurVentes récentes, profils d'acheteurs, prix observé, négociateur nommé, liens vers le barème et les délais.Sinon : l'agence n'est associée à aucun quartier, le réseau national l'est.
Relier les trois pages : entité, balisage et concordance avec les portails
Trois bonnes pages isolées ne suffisent pas : le moteur doit les rattacher à une seule entité, elle-même confirmée par les portails, la fiche Google et les mentions légales. Le balisage RealEstateAgent, avec areaServed pour les secteurs travaillés et employee pour les négociateurs balisés en Person, relie les trois pages au même nom, à la même adresse et au même numéro de carte professionnelle. Une enseigne de réseau et une société locale doivent y être reliées explicitement, sinon le moteur retient l'une et oublie l'autre.
La concordance se vérifie donnée par donnée. Le tableau suivant liste celles que les moteurs recoupent le plus souvent, et où elles doivent être identiques.
| Donnée | Site de l'agence | Annonces sur les portails | Fiche Google et mentions légales |
|---|---|---|---|
| Honoraires et charge | Page barème, en texte | Montant et charge sur chaque annonce | Même barème, même date |
| Secteurs travaillés | Pages de secteur, areaServed | Annonces concentrées sur ces secteurs | Zone de service identique |
| Négociateurs | Pages Person, signature des pages | Nom du contact sur les annonces | Équipe citée dans les avis |
| Raison sociale et carte | Mentions légales, balisage | Nom d'agence identique | Même raison sociale, même adresse |
Tableau : faites défiler horizontalement.
Les avis confirment ensuite les trois pages à la fois : un avis qui mentionne le secteur, le délai réel et la clarté des honoraires emploie les mêmes mots qu'elles. Les demander à la signature de l'acte, avec une question ouverte, produit ce type de texte.
Mesurer la part de citation par sous-requête, puis par secteur
La part de citation d'une agence se lit par sous-requête avant de se lire par agence. Un panel de prompts de vendeurs, rejoué chaque mois, montre si le site est cité sur les honoraires, sur les délais et sur le secteur, et quel portail ou comparateur l'est à sa place. C'est le panel que nous construisons dans l'audit présenté sur la page GEO Agences immobilières : les activités de l'agence, ses secteurs, cinq types d'intentions, dans les quatre moteurs.
- Semaines 1 à 2Panel et données internes
- 40 à 60 prompts de vendeurs et de bailleurs, par activité et par secteur
- Extraction des délais réels depuis le logiciel de transaction, par type et par secteur
- Première part de citation, par sous-requête
- Semaines 3 à 6Barème et délais
- Page barème en texte, tableau HTML, exemple chiffré, date
- Page délais avec méthode, période, nuances
- Concordance avec les annonces, la vitrine et la fiche Google
- Semaines 7 à 12Secteurs et entité
- Une page de secteur côté vendeur par quartier travaillé
- Balisage
RealEstateAgentetPerson, pages négociateurs - Collecte d'avis à l'acte, deuxième mesure par sous-requête et par secteur
La lecture utile tient en une phrase : tant que la part de citation sur les délais reste nulle, l'agence n'est pas une source, et la recommandation ne viendra pas. Quand elle monte, le secteur suit, puis le nom de l'agence apparaît. S'il apparaît avec un honoraire ou un secteur faux, c'est la concordance qu'il faut corriger, pas les pages.
Ce qu'il faut retenir
- Une question de vendeur se découpe en trois sous-requêtes, honoraires, délais, secteur ; l'agence qui y répond sur trois pages est retenue comme source, les autres sont remplacées par un portail.
- Le barème est déjà obligatoire : il manque sa forme lisible, en texte, avec la charge, ce qu'il comprend, un exemple chiffré et une date identique à celle des annonces.
- Les délais de vente sont la donnée la moins publiée et la plus demandée ; une page par type de bien et par secteur, avec méthode et nuance, en fait la source la plus précise.
- La page de secteur côté vendeur prouve que l'agence pratique le quartier : ventes récentes, profils d'acheteurs, négociateur nommé, liens vers les deux autres pages.
- Les trois pages doivent être reliées à une seule entité
RealEstateAgentet concorder avec les portails et la fiche Google ; la part de citation se lit par sous-requête avant de se lire par agence.
Questions fréquentes
Une agence immobilière peut-elle publier ses honoraires en détail sur son site ?
Oui, et elle le doit déjà : le barème doit être affiché en agence et publié sur le site, et chaque annonce doit indiquer le montant des honoraires et à la charge de qui ils sont. Ce que les moteurs génératifs attendent en plus, c'est une forme lisible : un texte qui répond à « combien prend l'agence », un tableau HTML plutôt qu'une image, un exemple chiffré et une date de mise à jour identique sur toutes les sources.
Faut-il vraiment publier ses délais de vente, alors qu'ils varient d'un bien à l'autre ?
Oui, à condition de publier une médiane datée avec sa méthode et ses nuances, pas une promesse. Le délai est la sous-requête la plus demandée après le prix, et presque aucune agence n'y répond ; les moteurs citent alors des baromètres nationaux qui ne disent rien du secteur. Une page par type de bien et par quartier, mise à jour chaque trimestre, fait du site de l'agence la source la plus précise disponible.
Quelle différence entre une page de quartier pour acheteurs et une page de secteur pour vendeurs ?
La page pour acheteurs répond à « où acheter et à quel prix » ; la page pour vendeurs répond à « cette agence connaît-elle mon quartier assez pour vendre mon bien ». Elle contient les ventes récentes du secteur, les profils d'acheteurs actifs, le prix observé, le négociateur en poste, et renvoie au barème et aux délais. C'est elle qui distingue une agence locale de la page d'arrondissement générique d'un réseau national.
Pourquoi un moteur génératif cite-t-il un comparateur avec un honoraire faux plutôt que l'agence ?
Parce que le comparateur publie un chiffre lisible et que l'agence ne le fait pas, ou le fait sous une forme illisible (PDF, image) ou discordante avec ses annonces. Les moteurs recoupent le site, les portails et la fiche Google : quand les sources divergent, ils retiennent celle qui est la plus claire, même si elle est fausse. La correction passe par une page barème en texte et un chiffre identique partout.
Combien de temps faut-il pour qu'une agence soit citée sur ces trois sous-requêtes ?
Sur nos mandats, les premières citations sur les honoraires et les délais arrivent en général un à trois mois après la publication des pages, si les robots de recherche IA ont accès au site et si la concordance avec les portails est faite. La citation sur le secteur suit, puis le nom de l'agence apparaît dans les réponses une fois que les avis et les annonces confirment ce que les trois pages annoncent.
Praticien du référencement depuis 2001, Kamel Malek dirige SEO360 (Alicante, Valence, Madrid, Paris). Il a publié trois ouvrages sur la visibilité dans les moteurs génératifs, dont Generative Engine Optimization et Rétablir les faits.
